北須磨団地まちづくり協定

• 概要
• 協定に定められている内容
• 届出手続き

概要

背景・経緯

神戸市長と北須磨まちづくり推進会は、「神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例」に基づき、1990年に「北須磨団地まちづくり協定」を締結しました。
このまちづくり協定は、北須磨団地の「うるおいあふれる住みよいまちづくり」を推進するため、建築物の建て替えなどの際のルールを定めたものです。
北須磨団地は1964年から兵庫県労働者住宅生活協同組合により開発された団地ですが、開発後20数年が経過した頃から、団地内の住宅が建て替えの時期にきていました。
建て替えにあたって、宅地の細分化や外壁後退の制限を守らないケースが増えてきたため、住民の間でトラブルが起こるようになりました。
そこで、既に形成された良好な住環境を保全する目的で、1987年9月に「新しい町づくり委員会」が発足し、まちづくり活動が行われ始めました。

• 北須磨団地まちづくり協定パンフレット（PDF：2,169KB）

位置

神戸市須磨区友が丘1丁目の一部、友が丘2～6丁目、友が丘7丁目の一部、友が丘8～9丁目、多井畑字掛峠の一部

• 北須磨地区付近図（GIF：121KB）
  

諸元

面積	約106ヘクタール
人口	約5,030人（2023年）
世帯数	約2,600世帯（2023年）
用途地域	第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
協定締結日	1990年（平成2年）6月26日（神戸市公告第101号） 2001年（平成13年）3月6日一部変更（神戸市公告第578号） 2011年（平成23年）3月24日一部変更（神戸市公告第1045号） 2021年（令和3年）3月22日一部変更（神戸市公告第1344号） 2023年（令和5年）3月28日一部変更

まちづくり協定区域

北須磨団地まちづくり協定区域図（PDF：854KB）

まちづくり協定の目標

「友愛と信義」のもとに「うるおいあふれる住みよいまちづくり」を目標とする。

• 多様な価値観や個性を認めあいながら、まちの柔らかいまとまりを育てる。
• 長期的な視点に立って、環境を生かしながらまちを育てる。
• ルールによる対応を基本に、現実的な側面を補完するシステムづくり及びものづくり（施設設備）の組合せにより、総合的なまちづくりを行う。
• 各世代がそれぞれの特性を生かしながら、まちづくりの役割分担を担う。

協定に定められている内容

建築物の用途の制限

建築物を新築、増改築、用途変更する際には、現行の用途地域で建築できる用途の建築物のうち、以下のものが建築できます。

建築可能な建築物の用途について

地区名 （現行の主な用途地域）	建築可能な建築物の用途
低層住宅地区A （第1種低層住居専用地域）	戸建住宅 共同住宅のうちテラスハウス型のもの 公共公益施設のうち良好な居住環境形成のために必要と認められるもの これらに附属する自動車車庫等
低層住宅地区B （第1種中高層住居専用地域）
低層住宅地区C （第1種中高層住居専用地域）
中高層住宅地区 （第1種中高層住居専用地域）	共同住宅 兼用共同住宅（共同住宅の建て替えによって建築される兼用共同住宅で、住宅地内での日常生活において必要となる程度の公共公益施設の用途に供する部分が2階以下にあるもの） これらに附属する自動車車庫等
センター地区 （第1種住居地域）	物品販売業を営む店舗、食堂、喫茶店、事務所等 公共公益施設のうち良好な居住環境形成のために必要と認められるもの これらに附属する自動車車庫等
公益施設地区 （第1種中高層住居専用地域）	公共公益施設で良好な居住環境形成と調和のとれるもの これらに附属する自動車車庫等

緑地の保全

緑地保全地区には原則、建築物その他の工作物を建築することはできません。

敷地面積の最低限度

敷地の細分化による居住環境の悪化を防止するため、敷地面積の最低限度は120平方メートルとします。

ただし、協定締結の際（1990年6月15日）に120平方メートル未満である場合は、その敷地面積が最低限度となります。

外壁の後退距離

建物の外壁の後退距離については、以下に掲げる数値以上とします。

1. 低層住宅地区A及び低層住宅地区Bにおいては1.5m
2. 低層住宅地区Cにおいては0.5m
3. 中高層住宅地区においては3.0m
4. センター地区及び公益施設地区においては3.0m（ただし、低層建築物の場合は、1.0m）

ただし、建築基準法施行令第135条の22（第一種低層住居専用地域等内における外壁の後退距離に対する制限の緩和）に掲げる場合、または中高層住宅地区において、周囲の状況により上記第2号に掲げる数値未満であっても支障がないと推進会が認めた場合は、この限りではありません。
また、協定締結の際に、テラスハウス型住宅が建築された敷地において、敷地を分割して建築物を建築する場合、分割した隣地境界線について、建築主が推進会及び市長と協議し、推進会が認めた場合はこの限りではありません。
（テラスハウスであっても、通風や採光・防災性の確保のため1.5m以上の外壁後退距離を確保することを原則とします。）

建築物の階数の限度

建築物の階数については、以下に掲げる数値以下とします。

1. 低層住宅地区Aにおいては、地上2階まで
2. 低層住宅地区B及び低層住宅地区Cにおいては、地上3階まで
3. その他の地区においては、協定締結の際の建築物の階数※

※ただし、公共公益上の観点からやむを得ない事情があり、建築主が推進会及び市長と協議し、周辺環境と調和がとれると推進会が認めた場合は、この限りでありません。

周辺居住環境への配慮等

• 低層住宅地区A、低層住宅地区B及び低層住宅地区C、中高層住宅地区については、車の所有台数に応じた駐車スペースを設けるものとし、車がない場合においても予定地を確保しておくように努めます。
• センター地区、公益施設地区については、必要に応じて駐車場及び駐輪場を設けるように努めます。
• 敷地内の緑化に努めるものとし、特に、塀・さくは生け垣等にするなど、通りにうるおいを与えるよう積極的に努めます。
• 地区内で建築等を行おうとする際は、日照障害、電波障害、プライバシー侵害、騒音等の防止に努めます。
• 地区内の施設等の広告、案内については、自治会の広報等の利用を基本とします。

モデル図

低層住宅地区の主なルールの図解

低層住宅地区の主なルール

建築物の用途は、住宅を基本とします。 敷地面積は、120平方メートル以上とします。 外壁の後退距離は、低層住宅地区A及び低層住宅地区Bでは1.5m以上、低層住宅地区Cでは0.5m以上とします。 建築物の階数は、低層住宅地区Aでは2階以下、低層住宅地区B及び低層住宅地区Cでは3階以下とします。 駐車場・駐輪場を設置します。 敷地の緑化に努めます。

中高層住宅地区の主なルールの図解

中高層住宅地区の主なルール

建築物の3階以上の用途は住宅とし、2階以下の用途は住宅または公共公益施設とします。 建築物の階数は、協定締結の際の階数とします。 外壁の後退距離は、3.0m以上とします。 駐車場・駐輪場を設置します。 敷地の緑化に努めます。

届出手続き

届出が必要な行為

まちづくり協定区域内において、次の行為を行う場合には届出が必要です。

• 建築物その他の工作物の新築・増築および、改築または用途の変更
• 土地の区画形質または用途の変更
• 緑地保全地区内の工作物等の設置

届出の方法

届出は行為着手の30日前までに

届出は、行為着手の30日前までに（建築確認申請を要する場合は申請前に）行ってください。​​​​​​

届出は電子申請で

• e-KOBE：神戸市スマート申請システム（北須磨団地まちづくり協定の届出）

• 上記をクリックすると「北須磨団地まちづくり協定の届出」のページが表示されます。説明に従って手続きを進めてください。届出者本人または代理者が届出を行ってください。
• まちづくり協定の電子での申請が初めての方は、まちづくり協定に関する届出の電子申請のページから手続き方法等をご確認ください。
• 電子申請フォームへの入力により「まちづくり協定に係る地区内における行為の届出・変更届出書」の提出を省略できます。
• 電子での申請ができない場合は、ページ下のお問合せフォームから問い合わせください。

届出に必要な書類

北須磨団地まちづくり協定に係る地区内における行為の概要書

届出書類は、以下からダウンロードして、作成してください。（協定ごとに様式が異なります）

• まちづくり協定の届出各種様式集

添付図面等（※行為の種類によって添付する図面が異なります）

行為の種類	必要図面
建築物その他工作物の新築、増築、改築、用途の変更	1.位置図、2.配置図（各協会線から外壁面までの有効あき寸法を明記）、3.平面図、4.立面図（2面以上）、5.外構図（配置図と兼用でも可）
土地の区画形質又は用途の変更	1.位置図、2.区域図（当該行為を行う土地の区域ならびに当該区域内及び当該区域の周辺の公共施設を表示したもの、3.設計図
緑地保全地区内の工作物等の設置	1.位置図、2.配置図、3.計画図

届出内容の地域への説明

• まち再生推進課への電子申請による届出と合わせて、北須磨まちづくり推進会への手続きが必要です。
• まちづくり推進会（自治会）への手続き書類は、まちづくり推進会にありますので、連絡のうえ入手してください。
• まちづくり推進会への手続きが遅れると、「適合・不適合通知書」の発行も遅れますので、早めの届出をお願いします。

手続き先

〒654-0142
神戸市須磨区友が丘7丁目275-1北須磨団地自治会館
北須磨まちづくり推進会
連絡先：078-792-3917

届出内容に関しての適合・不適合通知

• 届出内容の確認及び地域への説明ののち、神戸市から「まちづくり協定に係る地区内における行為の届出に関する適合・不適合通知書」を「e-KOBE：神戸市スマート申請システム」にて交付します。
• 行為の着手はこの通知を受けてから行うようにお願いします。

その他留意事項

• 建築確認申請の手続きとは連動していません。
• 「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の申請には、この届出時に交付する「適合通知書」の写しが必要となります。
• 届出受付後は、原則として内容の修正、添付図書の差し替えはできません。軽微な変更等がある場合は担当宛に電話またはメールにてお知らせください。

完了・中止・廃止の届出

届出に係る行為が完了した、もしくは中止・廃止したときには、「まちづくり協定に係る地区内における行為の完了・中止・廃止届出書」の提出をお願いします。

• e-KOBE：神戸市スマート申請システム（まちづくり協定に係る地区内における行為の完了・中止・廃止届出書）